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【2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第五章第三节】

2019年04月13日 13:32 来源:未知 人气: 手机版

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【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第五章第三节,希望对考生们备考有所帮助。

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商品房销售管理

一、商品房预售

1.商品房预售的概念(熟悉)

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预付定金或房价款的行为。为规范商品房预售行为,加强商品房预售管理,保障购房人的合法权益,《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可。

【例题】规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。

A.《城市房地产管理法》

B.《城市房地产开发经营管理条例》

C.《城市商品房预售管理办法》

D.《城市房地产转让管理规定》

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房预售。《城市房地产管理法》规定:商品房预售实行预售许可制度,房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。参见教材P110。

2.商品房预售的条件 (考点、掌握)

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

预售许可的最低规模不得小于栋 ,不得分层、分单元办理预售许可。

【2011年真题】商品房预售许可的最低规模不得小于( )。

A.居住区 B.居住小区

C.栋 D.单元

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P110。

【例题】商品房预售的条件之一是:投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上,并有确定的( )。

A.后续开发资金和施工措施

B.后续开发资金和质量保障措施

C.施工进度和竣工交付日期

D.施工和质量保障措施

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。参见教材P110。

3.商品房预售许可(掌握)

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后方能够预售商品房。开发企业进行商品房预售时,应当向承购人出示《商品房预售许可证》,售楼广告和说明书应载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

(1)许可材料

房地产开发企业申请商品房预售许可,应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:

(1)商品房预售许可申请表;

(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(6)商品房预售方案:预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。

【2011年真题】商品房预售方案应包括的内容有( )。

A.项目基本情况

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