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优先购买的巨大政策漏洞:看不懂的自住型商品房

2019-12-09 12:53

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一边是通过审批取得了购买两限房资格,苦苦等待摇号选房的低收入家庭;一边是买不起普通商品房,收入及其他条件又超出了两限房的中等收入家庭。随着10月份一纸《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》的出炉,等待这两类家庭购买的,将是一种全新的房地产形式——自住型商品房。当各路地产专家纷纷猜测十八届三中全会的政策风向之时,自住型商品房带着各种质疑与热捧呱呱坠地。而它所带来的尴尬身份与腐败漏洞,依然是所有人关注的焦点。低于周边市场价30%的定价,90平米以下套型标准,放宽到似乎没有了的购买门槛,作为只能购买北京周边河北区域的外地白领,自住型商品房的推出使整个京郊房地产市场陷入了空前的观望期。这个观望期将会持续多久?没有人能够给出答案。现在,人们唯一能做的,就是在本就火爆到服务器宕机的网站上报名,或是等待。

2013年初,张先生已经取得北京市海淀区两限房购买资格近两年,整天纠结于要么死等不知道何时能出来的两限房,要么就用手头的钱在河北燕郊或是六环外用亲戚的名字买个小户型,等两限房出来再卖掉付首付。2013年11月5日,这位从事房地产相关行业的大龄迷途男青年痛心地写下一篇长微博:“告全通讯录、全户口本人民通知书,苦等两限房两年而不遇,普通商品房又望价兴叹,有心买个燕郊房短期投资比银行多赚点利息,谁承想半路杀出了自住型商品房。价格让我心动,推出时间让我感动,只是断了我的投资路,我是等啊,等啊,还是等啊?”

在张先生看来,两限房就是一个没始没终的怪胎,怎么凭空出来的不清楚,怎么又没了也没说明白。这下又来了比周边房价便宜30%的自住型商品房,一个比一个坑爹。原本打算跑到更便宜的河北去买房等升值的念头一下就泡汤了,可一时半会儿又没个影子。等入住得等到2016年了吧,这前前后后攒下的钱还赶不上通货膨胀,太毁人了。

优先购买的巨大政策漏洞

根据规定,两类人群可优先购买自住型商品房,第一为北京市户籍无房家庭,其中单身人士须年满25周岁。第二为经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

对于第二类优先申购人群,业内普遍表示质疑其经济能力。根据北京市住建委2008年2月18日颁布《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》中的规定,限价房的购买资格:一是家庭人口在3口及以下、家庭年收入应在8.8万元及以下、家庭总资产净值应在57万元及以下;二是家庭人口在4口及以下、家庭年收入应在11.6万元及以下、家庭总资产净值应在76万元及以下。与限价商品住房对比,北京市经济适用住房的申购要求则更为严格。

业内人士指出,仅从理论上来讲,按照要求相对宽松的限价商品房申购条件计算,按家庭人口要求的下限、收入及资产要求的上限预设:即家庭人口一人、年收入8.8万元,折合月收入为7333元,另外,总资产净值57万元全部为现金。但即便如此,这些通过了保障房资格审核的家庭,也根本买不起自住型商品房。

计划首批推出的位于朝阳东坝、豆各庄、亦庄等地的自住型商品房,限售价格均限定在22000元/平方米,其中东坝地块的户型规划为80平方米两居和92平方米三居。即最小户型的总价为176万元,首付比例三成需52.8万元,贷款123.2万元。

假定购房者拥有公积金贷款资格,采取组合贷方式,即公积金足额贷款80万,剩余43.2万元采用商业贷款,即使按最低贷款利率计算,月供也高达6800元。而在购房者月收入上限为7333元的情况下,银行不可能放贷,即便银行放了贷,购房者的月收入也无法在保障基本生活需要的前提下还能偿还房贷月供。从这个角度说,如果保障房轮候家庭买得起自住房,就存在其保障房资格审核不严格的嫌疑。这可能是自住房政策的一个先天“漏洞”。

来自广东、在北京工作近8年的王先生就是典型的两限房标准代表。王先生说着一口广东普通话,颇有些香港人的范儿。可是这位衣着光鲜的拿着北京集体户口的外来者,月收入不到6000元,月结余4000元,刚好符合两限房的要求。3年前,他获得了购买资格审批。遥遥无期的等待终于被自住型商品房所取代,随之而来的是更高的房价和难以承受的高首付。王先生算了一笔账,以前朝阳区的两限房8000元/平方米,80平方米两居总价64万元,首付19.2万元。按照王先生的结余情况,首付可以在4年攒齐。而当自住型商品房的首付提升至52.8万元时,凭空多出的33.6万元要让他再攒7年。如若不是借父母亲戚朋友的,恐怕只有放弃购买了。换句话说,假如王先生有50多万元的首付,却获得了两限房的申请资格,就更值得玩味。

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