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房地产与建筑|受让方以转让方未达25%投资无法变更解除合同被驳回

2019年03月15日 01:24 来源:未知 人气: 手机版

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房地产与建筑|受让方以转让方未达25%投资无法变更解除合同被驳回 2019-02-22 13:13:31 河南蓝锐律师事务所

一、案情简介

2015年2月,吴先生自愿将288平方米国有土地使用权转让给谢先生,价款298万,签订《国有土地使用权转让合同》,约定交付日期2015年2月2日,后谢先生先期交付80万给吴先生。

2015年3月,国土资源局某分局出具证明,因吴先生名下土地未达到投资总额的25%,不能办理转让手续,吴先生提起行政诉讼,市国土资源局回复称可以办理转让手续,吴先生撤回行政诉讼。

谢先生以吴先生未按照合同约定于2015年2月2日交付土地并办理转让手续要求吴先生支付已付土地转让金80万及利息和税费损失。

二、法院裁判

一审法院判决吴先生向谢先生支付土地转让款80万及按同期同类贷款利率利息,并要求吴先生承担一半的税费,吴先生不服上诉至中院,二审法院依法撤销原审判决,驳回谢先生的诉求。

三、律师点评

洛阳房地产与建筑律师|河南蓝锐律师事务所副主任郭世斌律师答疑解惑:

1、转让方土地投资总额未达25%,双方签订的《国有土地使用权转让协议》是否有效?

答:一审、二审法院均认为双方签订的协议合法有效,理由根据最高法关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知第十三条规定,城市房地产管理法规定的投资未达到25%不得办理转让手续的规定并非效力性强制规定,当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。

2、为什么一审、二审法院判决结果截然相反?

答:一审、二审法院对于合同约定的内容及国土资源局出具的证明理解出现偏差,一审法院认为合同约定转让方在2015年2月2日到国土资源局办理转让手续,但因国土资源局出具证明不符合办理转让手续,故转让方无法在合同约定的日期办理交付手续,合同已经无法履行,因此受让方请求解除合同应予支持。二审法院认为市国土资源局已经出具证明符合办理土地使用权转让手续,涉案合同已经不存在合同目的不能实现法定解除条件,且谢先生并未举证证明吴先生在符合办理转让手续存在怠于履行协助办理转让手续的情形,且吴先生在土地转让出现问题积极应对,提起行政诉讼,不存在过错,判决撤销一审判决,驳回谢先生的诉求。

四、律师支招

开发商在实施转让国有土地使用权项目时,一定聘请专业律师尽职调查,审查转让方主体是否适格,了解涉案土地的性质、权属状况、有无抵押及诉讼纠纷,是否存在禁止转让的情形,避免出现后期出现诉讼风险。

河南蓝锐律师事务所

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