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西安商业地产需求稳健 写字楼新增供应集中释放

2020年01月14日 20:18 来源:未知 人气: 手机版

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2019年,西安甲级办公楼新增供应集中释放,高新区成为焦点。“三个经济”持续推进,推动西安成为丝绸之路经济带门户城市,助力西安吸引更多战略新兴产业落户。高新技术产业蓬勃发展,拉动TMT办公需求持续增长。商业地产开发持续下沉至城市外围,存量竞争催生西安核心商圈格局悄然变化。城市更新激发西安商业潜能,古朴与现代相融合的西安在国际消费中心城市之路上砥砺前行。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示:“西安经济发展回速,全年商业地产需求稳健,市场基本面按季企稳,投资者、开发商、品牌方对西北经济中心持乐观预期。作为西部地区第三个、西北地区首个国家中心城市,西安对于发展关中平原城市群以及整个西北地区都占据着主导地位。优越的地理位置以及产业优势,使西安成为各类产业扩张西北地区首要门户,为商业地产市场蓬勃发展注入动能。2020年,西安商业地产市场将在变革中迎来新机遇。”

西安办公楼市场解读

2019年,西安优质办公楼市场新增供应约70万平方米,其中第一季度占比达到45%。全年甲级办公楼6个项目入市,共计39万平方米,较去年同期增加52.1%,推动甲级办公楼存量上升至180万平方米。高新区办公楼市场发展势头强劲,区位价值凸显,以天安人寿中心、万科金域国际为代表的甲级办公楼新增供应超过75%集中于高新区,带动高新北(唐延路)和高新南(锦业路)两个子市场存量占比均达到30%以上。

> 2019年西安GDP增速回落,前三个季度同比增长6.7%,但仍高于全国平均水平。宏观经济走势同样在办公楼市场需求端有所显现,全年甲级办公楼净吸纳量约19.4万平方米,较2018年峰值回落7.1%;与中国主要城市对比,西安甲级办公楼净吸纳量仍位居全国第七位。联合办公扩张失速是导致西安2019年甲级办公楼净吸纳量下降的主因。全年联合办公在一级租赁市场未释放新增需求,其在甲级办公楼租户的存量占比为10.8%。早期进驻西安市场的联合办公的去化速度相对理想,整体实现约80%的转租率,但2018年以来后进市场的品牌的去化率却不如预期,去化压力较大。

> 另一方面,新增供应增加市场可租赁面积,带动多数行业需求加速释放,新增需求呈同比上升趋势。科技互联网行业领跑需求增量,占比33.2%,下半年表现更加活跃。高新区承载大量科技互联网企业需求,尤其今年快速扩张的在线教育更是青睐该区域。金融业需求紧随其后,贡献率高达23.5%。保险业扩张势头明显,且单个公司租赁面积较大,年内泰康人寿扩租中晶科技广场、企业总部大厦,成为大面积成交代表案例。房地产建筑业占比13.9%,需求主要集中于高新南和城北两个子市场,自用需求占比较大是该行业的主要特征。

> 由于一季度新增供应高企,西安甲级办公楼市场平均空置率攀升至历史高位41.5%,随后需求持续释放带动空置率回落至39.0%,但较上年同期仍上升3.0个百分点。办公楼市场空置率较前几年明显增加,导致市场承压,业主方纷纷下调租金预期吸引租户。数据显示,2019年西安甲级办公楼市场平均租金同比下降2.8%,报102.8元/平方米/月。

西安打造“三个经济”,构筑办公楼市场新引擎

枢纽经济——作为丝绸之路经济带新起点,承载西北地区枢纽职能。西安在“一带一路”倡议中扮演至关重要的角色,中欧班列打通西北物流大通道,让西安这座内陆城市成为对外开放高地。2019年前11个月,西安海关进出口总额394.4亿美元,贸易顺差15.4亿美元,对“一带一路”沿线国家投资持续增长。地理格局优势转变吸引更多贸易、物流、制造业进驻西安,推动西安办公面积去化。年内,独角兽企业驴妈妈旅游网落户国际港务区,中国西安南美商品贸易总部聚集区项目在西咸新区沣东新城成功启动。

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