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智库|房地产或呈现S形走势,“一城一价一策”调控将成常态

2020年01月14日 20:17 来源:未知 人气: 手机版

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从数据来看,2019年的楼市的确“有点冷”。统计显示,从2018年11月到2019年11月,25个重点城市有20个城市的二手房挂牌均价出现下跌,甚至有城市的跌幅超过20%。
不仅出现了鹤岗等三四线城市的超低房价,就连北京房价也进入2017年以来的新低。
但另一边,深圳房价今年竟跑出个逆势行情,二手房均价从1月的60775元/㎡涨到11月的65439元/㎡,不到一年,涨幅高达7.6%,更在11月创出历史新高。
与此同时,纬房指数监测显示,苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅都在12%以上。
一边是上涨、一边是下跌,房市走到了纠结的十字路口。
看多者从未来城镇化带来城市人口增长、中国人均商品住宅面积(15 m2)与发达国家人均住房面积(40m2)还有差距等方面坚定信心,认为中国住宅的市场空间仍然巨大。
看空者则认为“现在投资住房已经接近饱和,一二线城市的房价有所降温,随着时间的推移房价会像马云所说的那样卖白菜”——2017年马云提出“未来房子如葱!过去8年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态,8年后中国最便宜的东西有可能就是房子”。
那么,“十四五”作为实现“两个百年”的开局之年,房价如何走向?
“十四五”土地财政仍难退出
首先可以肯定的是,“十四五”期间,土地财政难以立即退出,房地产仍是支撑中国经济增长的一个重要力量,这不是5—10年就能摆脱的。
过去20年,几乎所有城市都通过卖地支撑城市建设,完成城市原始资本积累。据中国历年土地年鉴显示,1996年全国土地出让金收入仅为290.4亿元,2005年上涨到5500亿元至5900亿元之间,再往后推十年已高达3.25万亿元。
全国土地出让金20年翻了超过100倍,到2018年以6.5万亿元再创历史新高,若按同期地方一般公共预算收入约9.8万亿元计算则差不多占比2/3。
中国指数研究院数据亦显示,2019年上半年全国300个城市土地出让金额近2.25万亿元,同比增长16%。
照此发展速度,“十四五”土地财政又岂会偃旗息鼓?
房产税对土地财政的替代有限
其次,“十四五”期间,房地产税或将全面出台,并通过央地比例调整来逐步替代土地财政,但并不足以完成替代。
当下人们似乎在房地产税上取得共识:一旦全面征收,将打击投机炒房,促使楼市降温,从而兑现“住房不炒”。
实则,房地产税早在2011年就在重庆、上海进行试点了,2014年以来三次提及房地产税,2019年的政府工作报告已明确“稳步推进房地产税立法”,说明目前可能已形成税收方案,但因关乎民生又有地区差异,如何征收还需征求广泛意见和立法审议。
中央要想靠增税来弥补近3万亿元的土地收入和1万亿元的房地产相关税收几乎不可能,更不要说还有6万亿元的土地抵押融资。
在中国,土地财政的本质是融资,要把税收变为足以匹敌土地的另一个对等的信用基础,就必须从以间接税为主转向直接税为主的税收体制。
中央需大规模让税给地方政府,并用保有环节征税如房产税等来逐步替代土地财政,这非“十四五”所能一蹴而就。
人口分布更趋于集中
第三,尽管中国未富先老、少子化等问题已浮现,但“十四五”期间要说出现人口断崖式下跌依然是小概率(前段时间有媒体报道称,2019年新出生人口将出现断崖式下滑,预计只有1100万左右,这个数据目前被官方辟谣),反倒是人口分布的偏态化与流动的非均衡或将导致楼市分层与畸形。
毕竟,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,已成房地产业内共识。
截至2018年底,中国人口13.95亿,近三年出生率跌至1.1%,死亡率涨至0.713%。即便中国放开二胎,总生育率仍已降至1.5%以下。
人口专家估算,一旦出生率与死亡率出现“黄金死叉”,就可能迎来人口拐点,但“十四五”出现的概率仍然很小。
因此,在人口增长惯性下,“十四五”的城镇化率依然将水涨船高。

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