内容字号:默认大号超大号

段落设置:段首缩进取消段首缩进

字体设置:切换到微软雅黑切换到宋体

城市房价数量化分析

2019年12月09日 19:11 来源:未知 人气: 手机版

白小俺,尼日尔地图,重生之都市狂龙全文阅读

原标题:城市房价数量化分析

传递最新理财资讯信息分享最好的理财产品和投资方案

欢迎免费订阅公众微信号:weilicaisong

更多交流和学习请加个人微信:tongbaweilicai

本文目的在于通过对比40重点城市过去10年的房价、成交、库存、批售比、土地、人口、产业、收入等数据,判断短、中、长期的城市房价上涨的驱动力。对城市未来房价增长的潜力进行分级。

结论和判断

1. 建立正确的市场地产市场评价体系:各个城市地产市场的表现以及投资机会,不是简单的某一组数据可以完全代表的,单个城市的增长水平也没有绝对的意义,需要将各层次的数据综合对比,才能得出城市间相对竞争关系和发展优势的判断。

2. 短期市场判断:短期城市住宅市场价格主要有当前供求关系确定,行政政策对于房价的影响主要在于控制需求的兑现速度和购房者的价格上涨预期,但批售比与获得预售证资格的狭义库存水平,才是决定短期价格走势的关键因素。

3. 中、长期住宅价格判断:城市中期房价有宽口径的供给水平决定,主要可监控的数据包括新开工和土地供给的存量规模,同时城市的供地的市场化程度也会影响整体的价格的真实程度。长期来看,人口结构变化和适龄人口增速对于房价指导意义最强,相比而言数据上表现出的产业增速和支付能力强弱的与房价趋势的相关性不高。

4. 综合结论: 从结果上来看,上海、厦门、广州、合肥、北京、珠海、郑州、南京为房价具备长期上涨空间和动力的城市,深圳短期房价压力较大,而重庆处于中档水平。

1 重点城市量价现状判断

价格走势是市场供需水平的真实体现,而成交量规模的走势方向则表明新房市场容量的变化轨迹。我们综合统计局、中国指数研究院、各地房管局及CRIC数据,依据过去6年房价年化增速对城市进行分级。展示价格、成交量的增长轨迹,并根据新房和二手房的量价关系表明当前市场成交结构。

根据房价划分城市等级,长期的复合增速能表达城市长期的市场供需关系

新房价格和二手房价格关系,表达城市需求结构是否产生隔离。

新房价格与二手房绝对价格的及增速的关系可以表征城市的供需结构和功能水平。价格相似且增速相近,如合肥、苏州、北京等城市二手房价格及增速明显高于新房价格及增速的城市,二手房与新房的在对于购房需求功能的满足上已经产生较大的差异,二手房附加资源价值更高(教育、医疗、环境、交通灯),或是新房的供应结构产生断档,无法替代二手房提供的需求所致。

销售体量的增加表明新房住宅市场体量的变化趋势,二手房占比表达市场结构

房屋销售成交量数据规模及增速反应了城市基础的需求体量以及变化趋势,在成交规模的城市对比中,新房成交面积增长的城市可以认为是市场仍在扩大的区域,而维持稳定或规模下降的城市则说明新房销售市场在逐渐萎缩。

一级城市中一线城市新房销售市场出现了不同程度的萎缩,北京更是在最近6年中新房销售面积平均下降5%;一级城市中的二线城市普遍处于相对健康状态,成交规模和销售均价在过去5、6年的时间能均有较高增速,其中厦门、珠海城市体量较小,年均市区成交规模小于3万套,500万方。

2 短期因素判断:供需比和狭义库存水平

短期供应有当期新增和短期可售存量组成,去存去化周期小于6个月,并且当期供应明显低于销售规模的城市,即便政策调控可以遏制部分需求,在未来3-6个月内,依旧处于供不应求的状态,价格具备进一步向上的压力。

本文地址: http://www.fangshengyan.com/fangchanzhishi/67979.html 转载请注明出处!

下一篇:马来西亚房价现状和趋势分析

上一篇:专家分析南通未来的房价会如何?

分享给小伙伴们:
本文标签:城市 增速 房价 新房 长期

相关文章

发表评论愿您的每句评论,都能给大家的生活添色彩,带来共鸣,带来思索,带来快乐。

签名: 验证码:

评论列表

    Copyright © 2018 房声眼 - 房产视点声音,房产新闻资讯网,房产网 版权所有 手机版